不動産売買契約を結んだ後、売主様がやるべきことをご説明します。まず、必要なのは引越し先を決めることです。現在のお住まいが売れる前に新居を購入している、“先買い”の売主様はこの点については余裕が生まれますね。でも、現在の住まいの売却が決まってから新居を探し始める“先売り”のケースがほとんどだと思います。売却した住まいを買主様に引き渡す準備や、ご自身の新居への引越しは思った以上に時間がかかるもの。早めに着手することをお勧めします。

土地の境界確定が必要

土地付き一戸建て住宅や相続した土地を売却する場合、隣接した土地との境界を確定しなくてはいけません。境界をはっきりさせておかないとトラブルの原因になりかねないからです。

土地の境界は、金属のプレートやコンクリートなどで作られた「境界標」が必要です。ご自身の土地を確認してみてください。境界標は目視できることが必須ですから、なくなっていたり、よく見えなくなっている場合、復元する必要があります。

境界標は土地家屋調査士が設置します。つまり、境界標が失われている場合、土地家屋調査士の測量が必要になるわけです。土地家屋調査士への依頼は売主様の義務となっており、費用も売主様の負担となります。費用はケースバイケースで、境界標を1カ所だけ復元するような場合なら10万円程度。一方、最近の測量図がない場合は全面的に測り直す必要が生じてきます。

加えて、土地が私道に面している場合、境界標を復元するためには隣接している土地の権利者の承諾が必要になります。関係者立会いのもとで測量を行うため、日程を調整。そして、権利者の承諾、押印で完了です。ここまでするとなると費用は４〜50万円で期間も１カ月以上はかかりますから、早めに動くことが肝心です。

ちなみに、不動産の売買では、多くの場合、「土地登記簿」の表示面積を用いて契約を行う「公簿売買」が用いられます。境界が確定していない（＝土地の面積が確定していない）まま、売買契約できるのはそのためです。境界にまつわる話は奥が深いため、別の機会でもお話ししたいと思います。

抵当権抹消登記を準備する

売却する住まいに住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消する必要があります。抹消しないと買主様に所有権の移転ができないからです。そこで、「抵当権抹消登記の準備」を、住宅ローンを借りている金融機関に依頼します。この手続きは不動産会社が代行できません。そのため、売主様自身が金融機関に「自宅を売却することになりました」と連絡するわけです。

ここでも時間的に余裕を持った行動が重要になります。決済日（＝売却する住まいの引き渡し日）を迎えるまでに抵当権抹消登記の準備が完了していないといけません。金融機関が抵当権抹消登記に必要な書類を作成するためには2週間〜1カ月ほどを要しますから、決済日が決まり次第、すぐ金融機関に連絡しましょう。

金融機関に抵当権抹消登記の準備を依頼するとき、住宅ローンの残債を聞いておきます。これは、住宅ローンの残債を決済日に一括繰り上げ返済するため。住宅ローンの残債も売主様に代わって不動産会社が聞くことはできません。売主様自身で1円単位まで金額を確認してください。

住宅ローンの抵当権を外すための一連の準備は、売主様がやらなくてはいけないものです。金融機関が住宅ローンの金利を計算するため、決済日は特に重要なものと言えます。日程を誤って伝えると大変です。きちんと事前に確認しておくのがいいでしょう。

弊社ではセカンドオピニオンの査定を無料で承っています。取引に疑問や不満を感じている売主様、ぜひ一度ご相談ください。