不動産会社と媒介契約を締結した後、売主様が記入すべき書類に「物件状況報告書」と「付帯設備表」の2つがあります。物件状況報告書は「告知書」と呼ぶこともある書面で、売主様が買主様に対して売却する住まいの状況を説明するもの。また、付帯設備表は、売却する住まいにある設備の状態を買主様に知らせる書面のことです。これら2つの書類について、今回と次回の2回でご説明します。

 

物件状況報告書とは？

 

住まいの売却の際、売主様は、不動産会社から物件状況報告書の書面を渡され、記載を求められます。このとき、「どの程度まで記入すればよいのかわからないので、不動産会社さんにおまかせしたい」、あるいは「昔のことはよく覚えていないので、覚えている範囲で書けばいいですか」とおっしゃる売主様がいますが、どちらもおすすめできません。

 

その大きな理由は、第三者である不動産会社が売主様の物件の状況や過去の履歴を判断することができないからです。買主様に対して、売却する住まいの現状や過去の修繕履歴を伝えることは、売主様の責任になります。行政からの通達でも「売主等の告知書（物件状況報告書や付帯設備表）を買主に渡す際には、当該告知書が売主等の責任の下に作成されたものであることを明らかにすること」と明記されていますから、軽く考えてはいけません。

 

書式や内容については不動産会社によって多少の違いはあるものの、基本は共通です。記載する項目としては「雨漏り」「シロアリの被害」「建物の傾き」「増改築」「火災などの被害」「境界・越境について」「騒音・臭気・振動」など、多岐に渡ります。

 

一例として、「雨漏り」という項目を見てみましょう。まず、雨漏りの内容について「現在まで発見していない」「過去にあった」「現在発見している」など、提示されている選択肢からふさわしいものを選びます（他の形式の場合もあります）。その中で、たとえば「現在発見している」を選んだ場合、その箇所や状態について、具体的に詳しく記載していくわけです。

 

将来のリスクを減らすために

 

中古不動産の場合、経年による劣化があるのは必然なので、買主様にその状態をきちんと知ってもらう必要があります。物件状況確認書は、売却する住まいがいま、どのような状態にあり、どのような状態で買主様に引き渡すのかを明らかにする書面です。

 

したがって、売主様が不具合を認めていたにもかかわらず、それを買主様に知らせなかった場合、不動産売買契約書で「契約不適合責任を負わない」などと定めておいても損害賠償義務などが生じることがあります。売主様がそのような不利益を被らないためにも、売買契約の際、あらかじめ知っている不具合について正確に買主様に説明しておくのが重要です。

 

物件状況報告書や、のちに説明する付帯設備表に、売却する住まいの不具合や過去の履歴などを明記して買主様に渡すのは、売主様にとって将来的なメリットになります。記載事項については売主様が買主様に告知・報告した、ということになるため、将来、「売主は知っていたのに知らせなかった」などとクレームを受ける心配がなくなるからです。買主様は、物件状況報告書に記載された事柄が存在することを納得した上で購入したことになるので、売主様が責任を追及されるリスクが減ることに繋がります。

 

まとめ：包み隠さず記載することが大切

 

物件状況報告書の記載に関しては、買主様から後々クレームを言われそうな事柄はもちろん、クレームをつけられるかどうかわからなくても、知っている情報は包み隠さず買主様に知らせておくべきです。こうした真摯な姿勢が、結局は売主様自身を守ることになります。

 

逆に、物件状況報告書の記載で手を抜いてしまうと、買主様からの損害賠償請求や責任追及を売主様が受けるリスクを結果的に高めることになります。トラブルを未然に防ぐ意味でも、正直で丁寧な記入を心がけることが大切と言えるでしょう。

 

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